Adam Hardesty luchó contra la HOA y la HOA ganó.
En una decisión legal emitida la semana pasada, un juez del condado de San Diego falló en contra del propietario de un condominio en Carlsbad que intentó convertir su garaje en una unidad de alquiler a pesar de las objeciones de su asociación de propietarios. El fallo pone fin, al menos por ahora, a una disputa legal de un año centrada en si la ley estatal de vivienda, escrita para hacer más difícil que los locales rechacen nuevos desarrollos, también se aplica a todas las asociaciones de propietarios, los gobiernos cuasi-privados que hacen cumplir las reglas del vecindario para más de un tercio de los residentes de California.
A lo largo de gran parte de la lucha entre Hardesty y la Asociación de Propietarios de Mystic Point, Hardesty ha formado parte de la junta directiva de la asociación.
El conflicto va más allá de un drama a escala de vecindario. Aunque la Legislatura de California ha pasado los últimos 10 años anulando restricciones locales sobre nuevos desarrollos residenciales para aumentar la cantidad de viviendas en medio de una crisis de asequibilidad, la autoridad de las HOA a menudo cae en un área legal gris.
En el caso de Mystic Point, Hardesty argumentó que una ley estatal de 2019 anulaba cualquier restricción de la HOA sobre unidades de vivienda complementarias, pequeñas residencias ubicadas en la misma propiedad que una casa más grande existente. Hardesty quería convertir su garaje de condo en un alquiler para obtener ingresos adicionales. La HOA argumentó que su propia prohibición de usar garajes para algo que no sea el almacenamiento de automóviles impedía eso.
Hardesty, respaldado por la opinión de un planificador del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado, creía que la ley estaba de su lado y procedió a comenzar la construcción. Poco después de que CalMatters informara sobre la disputa a principios del año pasado, la HOA demandó.
En sus presentaciones ante el tribunal, la asociación argumentó que aunque la ley de 2019 podría muy bien prohibir muchos tipos de HOAs de imponer restricciones a las ADUs, la ley no se aplica a desarrollos de condominios como el de Mystic Point.
También argumentó que la ley solo se aplica a áreas «zonificadas para uso residencial unifamiliar». Debido a que la parcela de Hardesty no permitía exclusivamente viviendas unifamiliares, sino también casas adosadas y pequeños condominios, no se aplica en este caso por esa razón también.
En una decisión altamente técnica con un fuerte énfasis en la sintaxis y la gramática, el juez del Tribunal Superior Víctor Torres se puso del lado de la HOA en ambos casos. Si la Legislatura hubiera querido incluir condominios, «podría haber hecho fácilmente» que ese lenguaje fuera más explícito, escribió el juez. «No lo hizo». Del mismo modo, aplicar la ley a la parcela de Hardesty con su zonificación multiusos sería «contrario a la intención legislativa», escribió.
La batalla legal hasta ahora se ha desarrollado sin intervención del estado. Aunque los reguladores de vivienda y la oficina del fiscal general del estado suelen intervenir cuando los gobiernos locales rechazan un proyecto de desarrollo de una manera que podría entrar en conflicto con la ley estatal, no suelen tomar acciones de cumplimiento contra las HOAs.
En una audiencia la semana pasada, Torres reconoció la complejidad del caso, diciendo que le gustaría tener «un sentimiento más fuerte en una dirección u otra». En última instancia, falló a favor de la asociación, pero señaló que esto podría no ser el fin de la saga legal.
«Estoy seguro de que escucharé más educación por parte de la Corte de Apelaciones en algún momento», dijo.
Hardesty dijo que le gustaría apelar la decisión pero no está en posición de hacerlo. «Lo que se necesitará es más tiempo y dinero», dijo Hardesty en una llamada telefónica. «Tiempo, lo tengo. Pero ¿dinero? Creo que estoy prácticamente en números rojos».
Estima que él y su esposa gastaron más de $100,000 en costos de construcción y honorarios legales.
En su lucha por su derecho a agregar una unidad bajo su condo, Hardesty se topó con lo que muchos ven como un aspecto fundamental de la vida en las HOAs: la capacidad de restringir cómo otros residentes usan sus tierras. Investigadores económicos han encontrado que las residencias gobernadas por asociaciones suelen ser más valiosas cuando están cerca de áreas con zonificación laxa. En otras palabras, las personas suelen estar dispuestas a pagar más para evitar la posibilidad de un nuevo apartamento en su vecindario.
Este artículo fue publicado originalmente en CalMatters y se republicó bajo la licencia Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives.
