Porté par la vague du bien-être, le marché du fitness redessine la carte immobilière. Le secteur (5 900 établissements et 6,2 millions d’adhérents) pèse 2 milliards d’euros, en hausse de 10 % depuis le Covid. «La première vague a été celle du low cost, avec des formats de 1 000 à 1 500 m² dans des parkings ou sous-sols, offrant aux bailleurs une seconde vie pour des actifs en déshérence», rappelle Jérémy Steu, responsable Retail Leasing chez Knight Frank. Le marché se consolide, poursuit-il, avec «une vraie dichotomie : d’un côté les salles discount, de l’autre des studios premium qui suivent les mêmes codes que le commerce haut de gamme».
Ces concepts multi-activités (cycling, boxe, yoga, regroupés sous un même toit) ciblent des adresses soignées et de grandes surfaces. Les fortes contraintes techniques réduisent le nombre de sites éligibles. Les concepts wellness de niche, ice baths en tête, privilégient aussi des emplacements premium, mais des surfaces plus modestes. «En 2025, 194 plans de développement de salles ont été dénombrés en France, représentant 3 000 ouvertures potentielles», souligne David Bourla, directeur des études de Newmark.
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Hôpitaux, cliniques, cabinets médicaux, maisons de retraite… Entre la remontée des taux, la crise des Ehpad et la raréfaction des actifs, ce segment immobilier, habituellement perçu comme défensif, voit son paysage se transformer en profondeur. «En 2025, 500 millions d’euros y ont été investis. Environ 234 millions sur les cliniques, 250 millions sur les hôpitaux et 15 millions sur les maisons médicales», rappelle Adrien Prigent, de CBRE.
«Historiquement, le capital institutionnel s’est majoritairement positionné sur les Ehpad», précise-t-il. Dans ce contexte mouvant, le profil des investisseurs se diversifie. La collecte des SCPI, acteurs historiques, s’essouffle, tandis que «les portes s’ouvrent pour des Britanniques, Espagnols ou Asiatiques», note David K. Alberti, responsable Santé chez Christie & Co.
L’immobilier des sciences du vivant avance en France, mais pas compté. Porté par de solides fondamentaux – le vieillissement, la hausse des dépenses de santé, et les biotechs – le secteur attire de 2 à 2,5 milliards d’euros de capital-risque par an, soit près d’un tiers des levées de fonds françaises. Un socle robuste, malgré un trou d’air en 2025.
Côté pierre, en revanche, l’offre reste rare, souvent ancrée dans des clusters (Paris Sud, Saclay, Villejuif). «L’Ile-de-France regroupe 260 000 m² de laboratoires, observe Nicolas Verdillon, directeur général de CBRE. D’ici trois ans, 300 000 à 330 000 m² sont attendus. A comparer aux 60 millions de m² de bureaux, ce n’est pas énorme.»
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Ce manque d’offre est dû en premier lieu à la technicité des immeubles (charge au sol, hauteur libre, traitement d’air spécifique) et leur coût élevé, de 3 500 à 4 000 euros le m². Ensuite, la demande locative est dominée par des start-up de petite taille, qui ne peuvent s’engager dans des baux classiques, et de grands groupes souvent propriétaires de leurs labos. Résultat : un marché «encore un peu de niche, jugé peu lisible par les institutionnels, malgré la présence de plateformes intégrées (Blackstone, Axa)», constate Nicolas Verdillon. Dans les intentions d’investissement 2025, il est passé de la quatrième à la neuvième place : «Les fondamentaux sont là, mais le chemin reste étroit», résume ce dernier.
