Encontrar un apartamento de alquiler con tres o cuatro habitaciones en Berlín no es un problema para los que ganan más. En mayo de 2026, una plataforma de alquiler importante está listando una unidad de poco más de 100 metros cuadrados por poco más de 4.000 euros al mes, incluyendo calefacción y otros costos adicionales. La oferta más baja es de poco menos de 1.000 euros por 80 metros cuadrados, pero esa unidad requiere renovaciones y está ubicada en las afueras de la ciudad.
Los arrendatarios actualmente encuentran casi imposible encontrar un apartamento atractivo y asequible en una buena ubicación en gran parte de Alemania. Esto es especialmente cierto tanto en áreas metropolitanas como en regiones rurales económicamente fuertes.
En todo el país, hay una escasez de alrededor de 1.4 millones de apartamentos en los rangos de precios bajos y medios, y esta disponibilidad limitada, combinada con una gran demanda, está aumentando los precios.
Alemania: una nación de arrendatarios
En 2025, la población de Alemania era de alrededor de 83.5 millones. Desde 1990, ha crecido en 3.7 millones, un aumento impulsado casi en su totalidad por la inmigración. Al mismo tiempo, el número de hogares unipersonales ha aumentado. Sin embargo, la oferta de viviendas no ha seguido el ritmo de estos desarrollos.
Más de la mitad de la población de Alemania vive en viviendas de alquiler. Las leyes de protección al inquilino protegen relativamente bien los contratos existentes, pero la situación es diferente cuando se trata de nuevos alquileres. Según el último informe anual del Consejo de Expertos sobre Integración y Migración (SVR), los inmigrantes y las personas de origen inmigrante están desproporcionadamente en desventaja en este proceso.
El consejo de nueve miembros está dedicando su trabajo este año al tema «Espacio para el Desarrollo: Vivienda y Participación en una Sociedad de Inmigración».
El presidente del SVR, Winfried Kluth, investigador de migración y profesor de derecho público en la Universidad de Halle-Wittenberg, explicó durante la presentación del informe en Berlín que los datos evaluados por el Consejo de Expertos revelaron diferencias stark entre aquellos con y sin antecedentes inmigrantes.
Los recién llegados a menudo viven en apartamentos más pequeños, y con frecuencia superpoblados, y son mucho menos propensos a ser propietarios de viviendas. Más del 50% de las personas sin historial de migración viven en viviendas ocupadas por sus propietarios, en comparación con menos del 33% de aquellos con uno. Los recién llegados a Alemania también tienen que dedicar una parte mayor de sus ingresos al alquiler.
Racismo y discriminación en el mercado de alquiler
Estos desafíos se ven agravados por desventajas estructurales: los ingresos más bajos y los tamaños de los hogares más grandes son factores clave. Pero también juegan un papel los obstáculos específicos de la migración, como el estatus de residencia inseguro, las débiles redes sociales y las barreras del idioma que hacen que encontrar vivienda sea aún más difícil. Los refugiados, en particular, tienden a mudarse a vecindarios socialmente desfavorecidos, donde los alquileres tienden a ser más bajos o donde las redes de apoyo podrían ya existir.
Al mismo tiempo, muchos solicitantes de asilo permanecen en alojamientos estatales por falta de alternativas, aunque legalmente se les permite mudarse. La discriminación es otra desventaja que enfrentan las personas con un historial de migración en el mercado de la vivienda, según la subpresidenta del SVR, Birgit Glorius: «Incluyendo la discriminación racial, como han demostrado los estudios».
A principios de 2026, el Tribunal Federal de Justicia de Alemania dictaminó que una mujer a la que se le negó una cita para ver un apartamento debido a su nombre paquistaní tenía derecho a 3,000 euros en compensación. Nacida en Alemania, inicialmente fue rechazada de la cita.
Para documentar la discriminación, ella volvió a contactar al agente usando varios nombres que suenan alemanes y recibió citas inmediatamente. La mujer de Hesse demostró así que había sido tratada de manera diferente únicamente por su nombre.
Los inmigrantes enfrentan un mayor riesgo de personas sin hogar
Para contrarrestar la discriminación en la búsqueda de vivienda, el Consejo de Expertos propone anonimizar la primera etapa del proceso de solicitud, típicamente la solicitud para una cita de visualización. Argumentan que esto evitaría que los solicitantes fueran filtrados según sus nombres u otros detalles personales.
Bajo las condiciones actuales, un número creciente de personas no puede asegurar su alojamiento. Según el Consejo de Expertos, esto afecta desproporcionadamente a los ciudadanos no alemanes. En 2024, alrededor de 532,000 personas estaban sin hogar, más del doble que dos años antes. Entre aquellos alojados en refugios, el 86% no tenían pasaporte alemán.
Según el informe, los inmigrantes en Alemania y sus descendientes están más distribuidos en todo el país que en muchos otros países. «Sin embargo, la segregación social ha aumentado, es decir, la agrupación de personas de grupos de ingresos específicos», dijo el presidente del SVR, Kluth.
«Los ricos y los pobres tienden a vivir entre ellos», dijo. «Esto también está relacionado con la mayor inmigración en vecindarios y municipios más pobres, porque los inmigrantes recién llegados son, en promedio, económicamente peor â&Euro;â&Euro;œ especialmente en el período inicial después de su llegada.» La pobreza y la inmigración están cada vez más entrelazadas.
Ciudades como puntos focales
La inmigración está fuertemente concentrada en ciudades. Casi el 60% de las personas de origen inmigrante viven en áreas urbanas. En las principales ciudades, su parte de la población puede superar el 40%. Cuando la pobreza y la inmigración se superponen en vecindarios desfavorecidos, pueden surgir tensiones sociales.
Sin embargo, el Consejo de Expertos subrayó que eso no es inevitable. Los vecindarios con una alta proporción de inmigrantes no son inherentemente perjudiciales para la integración.
Lo que más importa para una integración exitosa son factores como la infraestructura local, las oportunidades educativas y las redes sociales. Sin embargo, a menudo falta esto, con graves consecuencias, especialmente para los jóvenes.
Donde viven puede jugar un papel enorme en sus futuros, como es especialmente visible en el sistema escolar: los niños y adolescentes con antecedentes inmigrantes asisten con mayor frecuencia a escuelas donde están en gran medida entre ellos, y estas escuelas tienden a estar peor equipadas. Eso limita aún más sus posibilidades de avance.
Acción política en la materia
En el informe, los investigadores recomiendan expandir la oferta de viviendas, especialmente en el área de viviendas sociales. Los vecindarios con necesidades especiales de apoyo deberían ser fortalecidos de manera específica, por ejemplo, a través de una mejor financiación para centros de cuidado infantil, escuelas e instituciones sociales.
También se llama a los empleadores a asumir responsabilidades, ayudando activamente a los trabajadores cualificados internacionales a asegurar viviendas, por ejemplo, o cooperando con empresas inmobiliarias o participando en proyectos de vivienda.
Este artículo ha sido traducido del alemán.
