El desarrollador detrás del ambicioso campus de investigación en la costa de San Diego está siendo demandado por fraude por uno de sus primeros inversores.
Una entidad afiliada al desarrollador de viviendas multifamiliares Aimco presentó una queja civil el mes pasado ante el Tribunal de lo Contencioso de Delaware que acusa a la firma de inversión inmobiliaria en ciencias de la vida con sede en San Diego IQHQ de hacer promesas falsas para asegurar una inversión de capital que ahora no vale nada.
La queja, que está muy redactada, acusa a IQHQ de fraude, incumplimiento de contrato y mala gestión corporativa según se detalla en ocho cargos. Aimco está solicitando la devolución de su dinero y pidiendo una auditoría ordenada por el tribunal de los libros de IQHQ.
«Los demandados participaron en un plan para inducir la inversión de Aimco y luego atrapar ese capital mientras perseguían sus propios intereses en detrimento de Aimco», dice la demanda. «Las mentiras y omisiones posteriores a la inversión de los demandados mantuvieron a Aimco invertido mientras su posición se diluía y se erosionaba hasta casi valer nada».
IQHQ negó haber actuado mal.
«La compañía considera que las acusaciones de la queja son infundadas y carecen por completo de mérito y tiene la intención de defenderse vigorosamente», dijo Chris Brewer, consejero general de IQHQ, en un comunicado por correo electrónico.
La demanda ofrece una visión pública de los tratos privados de IQHQ, que comenzó como Creative Science Properties en 2019 y tiene su sede en Solana Beach. La firma rápidamente recaudó miles de millones para desarrollar millones de pies cuadrados de espacio de ciencias de la vida en los principales centros biotecnológicos, incluido San Diego, donde construyó el Distrito de Investigación y Desarrollo de 1,7 millones de pies cuadrados, o RaDD, con vista a la Bahía de San Diego que sigue en su mayoría vacío.
Con sede en Denver, Aimco, que es una abreviatura de Apartment Investment and Management Company, es un fideicomiso de inversión inmobiliaria de capital abierto que está en proceso de vender todos sus activos y liquidar sus operaciones.
La compañía invirtió $50 millones en IQHQ en agosto de 2020. En 2022, IQHQ recompró el 22% de la participación de Aimco por $16.5 millones, según documentos regulatorios. El valor de la inversión restante de Aimco se ajustó, al mismo ritmo, a $59.7 millones, según los documentos. Sin embargo, en junio de 2024, Aimco redujo el valor de su participación patrimonial a $12.7 millones, citando el aumento de los costos de desarrollo inmobiliario y la «condición financiera de IQHQ».
En la queja, presentada el 12 de marzo, Aimco alega que fue persuadido de manera engañosa para invertir en IQHQ con la promesa de que sería el socio de IQHQ en proyectos con componentes residenciales. La empresa dice que fue engañada nuevamente en junio de 2022, cuando IQHQ reestructuró y trasladó los intereses de los inversores a una estructura de sociedad limitada de Delaware. Según la demanda, Aimco quería liquidar por completo en ese momento, pero IQHQ presionó a la empresa para que transfiriera sus acciones a la nueva entidad con las mismas falsas promesas.
«Los demandados no han presentado a Aimco una sola oportunidad de calificación multifamiliar, e incluso han excluido a Aimco de al menos una transacción de desarrollo multifamiliar del tipo prometido», dice la demanda.
La demanda también pinta un cuadro de IQHQ como una empresa en una situación desesperada.
En los años posteriores a la reinversión de Aimco, IQHQ continuó recaudando fondos, comunicándose con sus inversores, «la necesidad de recaudar cientos de millones de dólares para seguir cumpliendo con los convenios de deuda». Y en 2025, Aimco dijo que se le proporcionó información que indicaba que IQHQ estaba en «una grave angustia financiera».
A principios de 2025, IQHQ le dijo al Union-Tribune que había recaudado casi $5 mil millones en capital y financiamiento corporativo, sin incluir préstamos para proyectos específicos. Desde entonces, la empresa ha recibido financiación de deuda y capital de inversión de bienes raíces focalizado en cannabis Innovative Industrial Properties, por un total de hasta $270 millones.
La salud financiera del desarrollador de ciencias de la vida privado se puede evaluar, en parte, a través de sus acciones y deuda, que son propiedad de fondos regulados por la Comisión de Valores y Bolsa, que revelan su posición de propiedad con el tiempo, dijo Ryan Alfred, CEO de la plataforma con IA Atrium. La plataforma utiliza registros del condado, presentaciones bancarias y datos de préstamos inmobiliarios para proporcionar información a inversores y banqueros.
Por ejemplo, el Fondo de Bienes Raíces Privados Bluerock comenzó a cotizar públicamente en la Bolsa de Nueva York en diciembre. El informe de tenencias del fondo identifica una concentración significativa en IQHQ, con una posición de propiedad valorada en $562.5 millones en acciones comunes y preferidas. El informe también muestra que el fondo ha prestado un adicional de $255.4 millones a IQHQ.
«Bluerock, en el primer día de negociación, cotizó un 40% por debajo de lo que habían marcado en su libro en el trimestre anterior a su cotización. Y esto es básicamente que los inversores están diciendo, ‘No creemos en sus marcas'», dijo Alfred. «Algunos participantes del mercado interpretan eso como una señal en torno a la gran posición relativamente ilíquida del fondo, donde puede haber una brecha entre las marcas informadas y dónde los inversores públicos están dispuestos a fijar el precio de la exposición».
En conjunto, la demanda de Aimco y los indicadores del mercado sugieren que IQHQ podría estar en una situación precaria.
«Según los datos disponibles, parece que esta es una empresa que se está esforzando por recaudar capital adicional con la esperanza de que las condiciones del mercado y el arrendamiento mejoren de alguna manera antes del vencimiento del préstamo», dijo Alfred. «En conjunto, los datos y las señales del mercado sugieren que las nubes de tormenta se están formando. En situaciones similares, el acceso al capital tiende a volverse más limitado con el tiempo, no menos, lo que puede hacer que la recuperación sea mucho más difícil».
Hasta la fecha, IQHQ ha anunciado solo un inquilino de investigación para su proyecto RaDD, el Instituto J. Craig Venter, que el año pasado arrendó 50,000 pies cuadrados de espacio. La empresa también anunció previamente que la mitad de los 200,000 pies cuadrados de locales comerciales del proyecto están arrendados a inquilinos, incluido el recién inaugurado Equinox. El resto del proyecto permanece vacante.
Bank OZK, que es el mayor prestamista del proyecto, dijo a sus inversores en una llamada de ganancias de enero que sigue confiando en el proyecto, a pesar de la limitada actividad de arrendamiento.
