Para los gobiernos locales de California que esperan tener alguna opinión sobre dónde y cómo se empaquetan los grandes edificios de apartamentos cerca de las paradas importantes de transporte público, es hora crucial.
El otoño pasado, los legisladores estatales legalizaron la construcción de edificios de altura media, algunos de hasta nueve pisos, en barrios metropolitanos cerca de estaciones de tren, metro y ciertas paradas de autobús dedicadas.
Pero la versión final del Proyecto de Ley del Senado 79, que entra en vigor el 1 de julio, ofreció a los gobiernos locales mucha libertad sobre el dónde, cuándo y cómo de la nueva ley.
Con la fecha límite del verano acercándose rápidamente, las ciudades de todo el estado están comenzando a moverse.
Al igual que un juego estatal de Elige tu propia aventura, los funcionarios electos locales desde el Área de la Bahía de San Francisco hasta Los Ángeles y San Diego están explorando formas de inclinarse hacia el espíritu de la ley, idear su propio plan adaptado a los caprichos y necesidades de la ciudad, o retrasar la implementación local tanto como sea posible mientras consideran sus opciones. Aquellos que no hagan nada estarán obligados a aceptar la reordenación orientada al transporte prescrita por los legisladores estatales.
Los Ángeles optó por una estrategia de máximo retraso el mes pasado cuando el concejo municipal votó para revisar una parte de su mapa de zonificación para comprarse unos años más de tiempo de planificación.
La medida aprovechó una serie de cláusulas de escape escritas en la ley estatal: Las áreas adyacentes al transporte que ya permiten al menos la mitad de la vivienda requerida bajo el SB 79 pueden postergar el cambio de reglas hasta un año después del próximo período de planificación obligatorio del estado.
Para Los Ángeles y gran parte del sur de California, eso será en 2030.
Del mismo modo, muchos barrios de bajos ingresos, los que corren riesgo de incendios forestales y aumento del nivel del mar o los sitios incluidos en un registro de preservación histórica también califican para ese retraso temporal.
El concejo municipal de Los Ángeles apretó todos los botones de pausa que pudo.
Además de eximir temporalmente cambios en la zonificación en barrios más pobres, zonas de incendios y distritos históricos, el concejo votó de forma preventiva para permitir edificios de apartamentos modestos de tres o cuatro pisos en decenas de vecindarios de altos ingresos actualmente restringidos a hogares unifamiliares. Esto llevará esas áreas por encima del umbral necesario para la prórroga de cuatro años, según el personal de planificación de la ciudad.
Al aceptar un poco más de densidad permitida a corto plazo, la ciudad pudo evitar mucha más, por ahora. Los partidarios de la medida dijeron que dará a la ciudad más tiempo para idear una mejor alternativa que aún cumpla con la ley.
La votación «agrega capacidad de vivienda significativa ahora y nos da tiempo para decidir dónde debería ir el resto de la densidad dentro de nuestras propias comunidades», dijo la concejala Katy Yaroslavsky antes de la votación.
Cuando llegue 2030, la ciudad deberá idear su propio plan que cumpla con los requisitos generales de densidad de la ley estatal, pero con cierta flexibilidad permitida sobre dónde irá todo el crecimiento potencial, o aceptar tardíamente el SB 79 en su totalidad.
La votación de Los Ángeles fue una decepción para muchos defensores del desarrollo, quienes han instado a los funcionarios de la ciudad a aceptar rápidamente la densificación impuesta por el estado de inmediato, o en su defecto, a tomar medidas más agresivas en el ínterin.
«Estamos bastante preocupados de que esto en realidad no vaya a producir vivienda», dijo Scott Epstein, director de políticas e investigaciones de Abundant Housing Los Ángeles, un grupo de defensa orientado al «Sí en mi patio trasero».
Señaló que es menos probable que los edificios de apartamentos más pequeños sean financieramente viables en áreas donde los costos de la tierra son excepcionalmente altos. La ordenanza de la ciudad logra su aumento en densidad permitida al permitir edificios de apartamentos modestos en vecindarios relativamente acomodados.
Pero incluso algunos de los defensores más fervientes de la ley estatal ven un aspecto positivo en la táctica de retraso de la ciudad.
«Por un lado, es decepcionante porque estamos retrasando el potencial completo de la ley», dijo Aaron Eckhouse, director de programas de políticas locales de California YIMBY, uno de los patrocinadores del SB 79. Pero en Los Ángeles, señaló, los funcionarios de la ciudad siempre han sido ferozmente reacios a los cambios de zonificación propuestos en vecindarios dominados por viviendas unifamiliares.
Ahora los miembros del concejo de Los Ángeles están efectivamente diciendo, «ok, lo haremos a nuestro modo en lugar de en los términos del estado», dijo Eckhouse. «Pero aún así está sucediendo, porque el estado forzó la cuestión.»
[Contexto: Los gobiernos locales en California están trabajando para cumplir con una nueva ley estatal que permite la construcción de edificios de apartamentos más altos y densos cerca de las paradas de transporte público importantes.]
[Fact-Check: El artículo menciona la Ley del Senado 79, pero la legislación real se llama Ley de Vivienda de Tránsito (TLP), SB 828, y no ha sido promulgada todavía. Asegúrate de usar el nombre correcto de la ley en tus informes.]
